1978年創業 地域に根差した鎌倉市の建設、リフォームのトータルプランニング

株式会社 日向建設

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-相続相談-

相続に関するご相談を受けつけております

相続の問題から逃げない

誰しも先祖から引き継いだ土地や建物、また自分で作り上げた財産を失いたくはありません。

しかし相続が発生した時に、相続税を納める為に土地を売却している場合が数多く見られます。

平成27年1月から法律が変わり、今迄より多くの人に影響が出てきています。

自分が生きているうちに、子供や孫に財産の内訳を知らせる事に戸惑いを感じる事は珍しく無く、あまり積極的にならない事情は良く分かります。

お子さんから「相続大丈夫なの」とか、「ちゃんとしておいてよ」など色々言われ、誰に相談したらいいかを考えても何も出来ない。

そこに大きな落とし穴があります。そしてそれを乗り越えた人だけが相続税の呪縛から逃れる事が出来るのです。

相続時の財産は、現金・預金はそのまま計算され、有価証券も基本的に相続時点の価格で計算されます。

しかし土地・建物は色々な形の軽減措置があり、そこを上手に利用することによって驚くほど納税を少なくすることが出来るのです。

資産家が相続税を払う為に貯めておいた現金・預金にも税金がかかり、結局土地を売らなければならない事はよくあります。

相続税対策は土地を貸家建付地にして、その建築資金を借り入れる事が最良の方法です。相続を受ける人とよく相談する事が必要であり、決して縁の下に埋めた瓶にお宝を隠すことではないのです。

日向建設にご相談頂ければ、きっとお役に立つと思います。

相続対策について

まず基礎控除額が5,000万円から3,000万円に引き下げられ、法定相続人一人当たり1,000万円あった控除が、600万円に引き下げられます。40%の大幅な引き下げです。

相続税は、土地・建物・現金・預金・生命保険・有価証券・会員権・書画・骨董・車・家財道具等と価値ある全ての物に課税されます。

現金・預金はズバリそのまま計算されますが、土地・建物は色々な形で減額されます。

土地は、更地よりも家が建っている方が評価が低く税金が安くなります。小規模宅地の減額適用という制度があり、居住用では330㎡、事業用では400㎡までに対して、80%の減額があります。また同じ家でも、貸家の場合は更に安くなり200㎡まで50%減額できます。

更に200㎡を超える貸家建付地でも、20%程度評価が下がります。建物の評価額は通常建築費の60%程度ですが、貸家の場合は、その評価額の70%で評価されますので、建築費の42%と半分以下になります。

ご先祖様から引き継いだ土地や、ご自分で作り上げた財産を工夫せずに失うことはありません。

相続税対策は資産と負債のバランスで、土地や家をどの様な形で持つかがカギになります。

相続税は時価総額ではなく、評価額ですから土地建物が時価総額10億円程度あっても5~6億円になる場合もあります。

更に貸家建築費を銀行借り入れで行えば、借入金全てを相続税評価額から差し引き、税金を納めなくてもいい場合もあります。

現在残されている相続税対策は、この方法が一番有効です。

資産承継は、しっかり検討する時代になりました

2015年1月1日より、相続税の基礎控除額の引下げと税率構造の引き上げが行われました。

今まで自分には関係がないと思っていた人たちにも影響が出ます。

せっかく先祖様から引き継いだ土地や、ご自身が築きあげた財産を工夫せずに失うことはありません。

次世代への資産承継は「資産と負債のバランス」を取りながら「金融資産や不動産をどのような形で持つかが鍵」になります。相続が起きてからでは間に合いません。

あの世から身内親族の争いを見ないようにするには、今がチャンスです。

相続税の課税がない方も、どのように資産承継するかは重要なことになって来ました。今こそ「資産承継」を、しっかりと検討しませんか。

【相続税基礎控除額の引き下げ】

改正前
5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=基礎控除額
改正後
3,000万円+(   600万円×法定相続人の数)=基礎控除額

例えば、法定相続人(相続する方)が3人(配偶者・子供2人)の場合、これまで基礎控除額は8,000万円でしたが、改正後は4,800万円となります。
遺産の総額がこの金額を上回ると、相続税を負担する事になります。

1.資産承継で考えるべき3つの課題

資産承継の検討課題は、次の3つにまとめられます。

(1)円満に遺産分割できますか

特に「共有」になりそうな資産がある場合には、事前の対策が重要となります。

(2)納税資金に問題はありませんか

相続税の負担があるとされる場合には、納税資金の準備と確保が必要となります。

(3)相続税対策は何ができるでしょうか

税負担による資産減少の対策は、一般に早めに始めると効果は大きくなります。

2.保有資産を検討してみましょう

相続税の申告統計で「取得財産の価額をみると、不動産の占める割合が54.4%と大きく、次いで金融資産となっています。

このため、相続税対策は「不動産の対策と活用」が、最も重要とされます。

不動産 54.4%、金融資産 32.8%、同族株式等 3.0%(国税庁平成24年度)

3.不動産の「対策と活用」

(1)原則的な考え方

不動産について有効な「対策と活用」を検討するには、次の2原則は外せません。

①収益力の劣る土地の早期売却
収益力の低い土地も相続財産に含まれ課税対象となります。また固定資産税など所有コストの負担もあるので、「早期売却の検討が原則となります。

②共有の回避

土地建物を共有にすると、売却や有効活用が難しくなるので、「回避が原則となります。このため、取得する財産の偏りを解消する対策が必要となる場合があります。

(2)土地建物が有利な理由

相続税対策で「土地建物が有利」とされるのは、主に次の3つの理由によります。

①時価より低い評価額

例えば預貯金の評価額は残高金額ですが、土地の評価額は実勢時価の8割程度に相当する「国税庁の定める路線価」により評価します。
従って土地は相続税の計算上、通常は有利な資産となります。

また、家屋は実勢時価の6割程度とされる「固定資産税評価額」が相続税の評価額となりますので、同様に有利な資産になります。

②貸家建付地と貸家の評価減

家屋を貸し付けると、借家人に借家権(固定資産税評価額の3割)が生じるのでその分評価額が下がります。

また、貸家の敷地についても自由に処分できないこととなりますので、更地の評価額の約8割程度に評価額が下がります。

貸家に隣接する駐車場が入居者専用でない場合には、その土地については貸家建付地となりません。

また、貸家に空室がある場合には、その部分に対応する家屋と土地については評価減の対象とならないことがあります。
従って稼働率の高い物件であることが重要になります。

③小規模宅地等の評価減の特例

亡くなられた方の一定の土地については、その土地が生活の基盤になっていたことなどに配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができます。

【小規模宅地等の評価減】

居住用
330㎡までの部分 80%減額
事業用
400㎡までの部分 80%減額
不動産貸付業
200㎡までの部分 50%減額

例えば、法定相続人(相続する方)が3人(配偶者・子供2人)の場合、これまで基礎控除額は8,000万円でしたが、改正後は4,800万円となります。
遺産の総額がこの金額を上回ると、相続税を負担する事になります。

(3)効果の大きな「貸家建設」

評価額1.5億円の更地の上に2億円の資金で賃貸マンションを建設した場合を想定してみましょう。

当初の資産総額は更地1.5億円と資金2億円の3.5億円です。

更地の土地は貸家建付地になるため、約2割程度の評価減となります。

更地の評価額1.5億円×0.8=貸家建付地の評価額1.2億円

建物は建築代の6割程度が固定資産税評価額となり、さらに貸家として3割の評価減となります。

建築代2億円×0.6=1.2億円(固定資産税評価額

1.2億円×(1-0.3)=貸家の評価額8,400万円

相続財産の総額を計算します。

貸家建付地の評価額+貸家の評価額
=1.2億円+8,400万円=相続財産の総額 2億400万円

以上から、相続財産の総額は賃貸マンションを建設することによって、当初の3億5,000万円から2億400万円に減少するので、相続税は大幅に減少します。

借入金による建設の場合でも同様の効果がありますが、「キャッシュフロ-」や「経年変化による資産価値の減少などについて、十分な検討が必要となります。

(4)不動産の組み替えという発想

所有する不動産を有効に活用するには、時として「買替える発想」も重要です。

①路線価の高い土地への住替え

小規模宅地等の評価減の特例は面積制限となっているので、「面積が広く路線価が低い土地」から「路線価も高い土地」への住替えが有利となるケースがあります。

②高収益物件への組み換え

相続税評価額が「高く」収益性が「低い」不動産を、相続税評価額が「低く」収益性が「高い」不動産に買い替えることにより、相続税の圧縮・納税資金の確保・収益性の向上を図ることができます。

③底地整理

底地は自由に活用できず収益性も低い割には、相続税評価額は更地の3~4割と大きくリスク資産の代表例となります。そのため底地は整理して「更地にして取り戻す」か「売却して現金化」しなければなりません。

*不動産の組み替えは通常、譲渡の形態を採るので譲渡所得が発生します。「居住用財産」や「特定の事業用資産」の譲渡については、所得税の負担を軽減する特例を検討する必要があります。

(5)生前贈与の活用(贈与税の特例等)

相続税の対策には生前贈与も有効な手段となります。

しかし高額の贈与をすると相当な贈与税の負担が生じるので、その活用は難しい面があります。

その様なケースでは、次のような制度を利用すると有効な場合があります。

①相続時精算課税制度

この制度を利用すると「60歳以上の親から20歳以上の子供または孫への贈与」について「2500万円までは贈与税0円、2500万円を超える部分については20%で贈与税が課税」と、高額贈与をしても贈与税の負担が少なくて済みます。

ただし、その贈与者が亡くなった場合には「相続税に引き直し」(その贈与財産を相続財産に含めて計算した相続税額から納付した贈与税額を控除して相続税を計算します)ますので、相続税の負担軽減になるとは限りません。

しかし、収益物件をこの制度で生前贈与することによって、収益を次世代に移転しし、相続財産を増やさずに納税資金を形成することができます。

②贈与税の配偶者控除

「婚姻期間が20年以上である配偶者から一定の居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭を贈与により取得した場合」には、「それらの価額を限度として2000万円を控除することができます。

この制度の適用は、同一配偶者からの贈与については、生涯一度のみです。

③住宅取得等資金贈与の非課税の特例

「親から子や孫へ、本人の居住用家屋の新築・取得または増改築等のための金銭の贈与のうち一定の金額」は贈与税の非課税の特例を受けることができます。

(2014年度は、一般住宅で500万円・省エネ耐震住宅で1000万円までが非課税)

相続開始前3年以内の贈与については、「相続税の課税財産に加算して相続税の課税に引き直します」が、「贈与税の配偶者控除や住宅取得等資金贈与の非課税の特例で非課税となった部分」は相続財産に加算されません。

贈与税の特例等の活用は、要件に該当するかどうかの検討とメリット・デメリットの検討のほか、不動産については登記料や取得税が発生するので十分な検討が必要となります。

(6)いつするの 今でしょ!

将来予定されることは、早めに実施されることも不動産対策となります。

①自宅や賃貸不動産のリフォ-ム

自宅を住みやすくしたり、家賃収入の維持増加のために賃貸不動産について通常のリフォ-ムをする場合では、家屋の評価額は上昇しません。

しかし増築や大規模な改造等、明らかに建物の資産価値の増加になるリフォ-ムは固定資産税評価額が上昇する場合があります。

②分筆・合筆

共有の土地を分筆して個別所有の土地とすることや、将来の転売・有効活用のために測量し分筆または合筆登記しておくことは、相続対策として大変重要になります。

(7)法人を利用した相続対策

法人を設立して資産承継を進める方法もあります。

①不動産管理会社

不動産管理会社を設立して不動産収入を個人から法人へ移転することにより、所得税の軽減や親族への所得の分配を実現できる場合があります。

法人に対して不動産の管理のみを委託する方法・法人が所有者から賃貸物件を一括して借り受ける方法・法人が賃貸不動産を所有する方法(不動産所有方式)があります。

資産承継を目的とした場合、不動産所有方式が最も効果的となります。

②法人利用した賃貸不動産の贈与

法人が賃貸不動産を所有することは、株式で不動産を所有することになりますので、株式の贈与は不動産の贈与と同様の効果となり、生前贈与が行いやすくなります。

*法人の活用はコストと効果の検討が重要となります。

(8)不動産の活用は経営感覚で

不動産を有効に活用するには「情報を集めて、ふさわしい方法を検討し、予定する水準を達成する工夫が必要とされるようになりました。

4.第二次相続の検討も

資産承継を考える時、相続税の検討が必要となります。相続税を検討される場合、第一次相続(片親の相続)だけでなく、第二次相続(残された配偶者が亡くなる時)を想定しておくことが肝要です。

特に次の2点は、相続税に与える影響が極めて大きいので注意が必要です。

①配偶者の税額の軽減制度

亡くなられた方の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。

1億6千万円 ②配偶者の法定相続分(通常1/2)相当額

両親が亡くなった時は、この制度の利用はないことになります。

②小規模宅地等の評価減の特例

例えば、一定の居住用の土地については、330㎡までの部分について80%の評価減を適用することができますが、取得者が配偶者以外の場合については、一定の要件がありますので、両親が亡くなった時は状況によって適用がないことがあります。

相続税対策

相続税=(相続時の財産-借入金)×税率-控除額

2015年1月1日より、相続税の基礎控除及び贈与税の最高税率が 引き上げになりました。

今迄自分には関係がないと思っていた人達に影響が出ます。せっかく先祖様から引き継いだ土地やご自分で作り上げた財産を工夫せずに失うことはありません。

相続税対策は資産と負債のバランスで、現金や不動産をどの様な形で持つかが鍵になります。

相続が起きてからでは間に合いません、あの世から身内親戚の争いを見ないようにするには、今がチャンスです。

相続税基礎控除額の引き下げになります

改正前
5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=基礎控除額
改正後
3,000万円+(   600万円×法定相続人の数)=基礎控除額

例えば、家族4人(本人・配偶者・子供2人)で本人死亡の場合

改正前
5,000万円+(1,000万円×3名)=8,000万円まで非課税
改正後
3,000万円+(   600万円×3名)=4,800万円まで非課税
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
110万円以下 0% 0円
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

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